今年首单公募REITs上市之时，创下了历史最低配售比例。上月，国金中国铁建高速REIT公开发售，当天认购金额超过了110亿元。一年来，市场对于公募REITs的热情有增无减。
REITs，英文全称Real Estate Investment Trusts，即不动产投资信托基金。它以不动产为底层资产，比如房地产、高速公路、产业园区等基础设施。
2020年4月，国家发改委、证监会下发了关于启动公募REITs相关试点的通知，被看作是国内公募REITs开始正式诞生的标志性节点。
目前国内有有四只产业园类公募REITs上市，包括东吴苏园产业REIT、博时蛇口产园REIT、华安张江光大REIT及建信中关村REIT。
长期以来，产业园区开发运营面临融资手段单一、资本退出不畅等问题。公募REITs，被认为是解决行业痛点、促进资本循环的重要工具。
华夏基金林伟鑫
「公募REITs简单来说是资产的上市或者资产的IPO。」林伟鑫称，我国目前发行的公募REITs，多是通过公募基金+资产支持证券（ABS）的结构持有项目公司股权。
在整个架构里面，外部运营管理机构是比较关键的角色。基金管理人更多是从金融或者财务的视角来管理底层资产。底层项目的日常运营管理则是委托外部管理机构的形式。从已经上市的项目来看，运营管理机构大都是原始权益人或者关联方。
发行公募REITs的行业偏向于基础设施、园区类多带有不动产属性的行业，主要集中在交通、能源、市政、生态环保、仓储物流、园区、保障性租赁住房等领域。
整体来看，园区类可发行公募REITs基础资产的体量非常庞大。「国内有约2000多家适合发行公募REITs的国家级或省级开发区。」
林伟鑫指出，适合发行公募REITs的资产必须是成熟稳定运营，并且产生持续稳定现金流的资产。
一个是资产必须要成熟稳定运营。目前的规定是原则上运营时间不得低于三年。
二是定量标准。近三年经营型现金流，对应的分配率不低于4%。
三是现金流合理分散。底层资产是市场化的运营。相关租户比较分散、现金流提供方比较分散，避免单一租户的影响对资产运营或收入产生过于重大的影响。
从开发建设到运营成熟，对企业和园区持有方来说，公募REITs打通了资产退出的渠道，建立了资产运营和资本运作的循环，解决了基建行业的流动性问题。持有方可以通过发行公募REITs筹集资金提升融资空间。
在13个已经上市的公募REITs产品中有4个产业园项目，企业自持比例最低为20%，投资人现金分派率在4.2%至4.5%之间。
截至7月11日，公募REITs总市值上升至577亿元，整体累计涨幅约为14%。从成立以来的涨跌幅看，园区类REITs价格表现较好，发行以来的平均涨幅为34%。
